Fiscalité

Louer sa maison secondaire, un bon plan ?

De plus en plus de propriétaires sont tentés par la location saisonnière. Les nouveaux comportements des consommateurs et les nouvelles formes d’économie collaborative les y encouragent. Mais est-ce vraiment rentable ? Pour Agnès TASTAYRE, du cabinet d’expertise comptable AMARRIM, « c’est intéressant à condition de s’en occuper correctement».

Incroyable mais vrai ; les impôts des revenus locatifs peuvent être effacés ! ©fotolia

Des revenus bien utiles

Pourquoi louer sa charmante maison de vacances ? Parce qu’elle est parfois vide et que ce serait dommage laisser passer une « belle opportunité » ! Louer sa résidence secondaire, c’est obtenir des revenus supplémentaires qui permettent de couvrir les charges (impôts locaux, chauffage, entretien…) et de gagner de l’argent. Sachant que le coût d’entretien d’une résidence secondaire s’élève aux alentours de 3% de sa valeur, l’opération est intéressante.

Quand rentabilité rime avec liberté

Quelques semaines de location durant la saison touristique, surtout en bord de mer, peuvent s’avérer très rentables. « Une bonne situation, un planning de réservation correctement rempli pendant la saison et l’argent rentre » confirme Agnès. Et comme il s’agit de périodes de location de courte durée, généralement d’une semaine ou deux, les propriétaires et leur famille peuvent continuer de profiter librement de leur pied à terre sur la côte Atlantique ou dans le Périgord.

10 semaines de location pour un rendement intéressant

Avec des tarifs à la semaine qui sont en moyenne de 1000 €, un mois (aux meilleures périodes) suffit pour récupérer la majorité des frais d’entretien. Bien sûr, le prix varie fortement selon la taille, la localisation, les équipements du bien. Dans la plupart des cas, avec une dizaine de semaines de location, la résidence secondaire peut devenir un actif rentable. Selon Abritel, les propriétaires obtiennent en moyenne 10 500 € de revenus par an. Mieux qu’une location classique, la rentabilité de l’investissement, avoisine les 5%. A condition que la gestion locative soit dynamique ! Un propriétaire parisien aura peut-être du mal à gérer sa maison vendéenne à distance. Dans ce cas, il est judicieux de faire appel à une personne de confiance ou à une agence.

Une bonne rentabilité… à condition de bien gérer le planning. ©fotolia

Un régime qui peut être simple…

Pour une grande villa à Biarritz comme pour un petit studio à Saint-Jean de Monts, il ne faut pas oublier les impôts ! Les revenus issus de la location d’une maison de vacances, comme toute location meublée, sont imposables. Leur déclaration peut être simple avec le régime forfaitaire de la micro-entreprise ou micro BIC. Si les recettes n’excèdent pas 32 900€ euros pour les meublées classiques, et 82 200€ pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d’hôtes, il suffit de déclarer ses revenus locatifs au titre des bénéfices industriels et commerciaux. Après un abattement de 50%, les loyers s’ajoutent aux revenus annuels du contribuable pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour un meublé de tourisme classé, gîte rural), ou chambre d’hôtes, l’abattement grimpe à 71 %

Ces revenus sont également taxés à 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements sociaux)

 Exemples : Gilles V. reçoit 6000 €/an pour la location de sa chaumière bretonne. En Micro-BIC, il déclare 6 000 x 50% = 3000 € de revenus qui sont soumis à son taux d’imposition habituel et il paie 465 € de prélèvements sociaux.

S’il inscrit sa maison en meublé de tourisme classé, il ne déclarera plus que 1740 € et paiera 269 € de prélèvements sociaux.

… ou fiscalement très avantageux

Il y a plus attractif que le micro BIC. Pour la conseillère AMARRIM, « le bon plan, c’est de déclarer au réel car la fiscalité est plus avantageuse. Il est possible d’effacer l’impôt, voire de le rendre négatif. » Avec cette option, toutes les charges liées à la location peuvent être déduites. Parmi les charges, sont compris les intérêts d’emprunts, l’amortissement des murs, les éventuelles charges de copropriété, le mobilier, les travaux, l’électricité, l’eau, le gaz, internet… Cela va même jusqu’au montant des paniers d’accueil offerts aux locataires (dans des limites raisonnables) ! Evidemment, il faut justifier de toutes les dépenses et répondre à plusieurs règles fiscales et comptables. « La comptabilité au réel n’est pas facile à établir seul. Mieux vaut la confier à un spécialiste » qui répondra à toutes les obligations légales. Et qui permettra au propriétaire de profiter sereinement de sa résidence et de ses revenus !

Quelle option vous séduit le plus ?

Exemples : Anne-Laure et Pascal ont une maison de campagne, proche de Royan, qui a une valeur de 200 000 €. Ils la louent et perçoivent 10 000 € par an. Entrant dans la tranche d’imposition de 30%, ils ont fait leurs calculs. En micro-bic ils paient 2 275 € d’impôts

Avec une déclaration au réel, ils déduisent 6000 € d’amortissement immobilier, 1000 € pour le mobilier, 1500 € de charges, 3000 € d’intérêts d’emprunt et paient 0 € d’impôts !

 

 

Partager :

4 comments

Laissez une réponse